金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
關(guān)于印發(fā)《金華市物業(yè)專項維修資金管理實施細則》的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府，金華開發(fā)區(qū)管委會，市直各部門：
《金華市物業(yè)專項維修資金管理實施細則》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2023年12月26日
金華市物業(yè)專項維修資金管理實施細則
一、為加強我市物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《金華市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制訂本實施細則。
二、本實施細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
三、本實施細則所稱的物業(yè)專項維修資金（以下簡稱專項維修資金），是指由業(yè)主交存的用于建筑物內(nèi)共用部分（以下簡稱共用部位）、建筑區(qū)劃內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（以下簡稱共用設(shè)施設(shè)備）保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
本實施細則所稱的共用部位，是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、值班保安室、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本實施細則所稱的共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、消防、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護等設(shè)施設(shè)備。
本實施細則所稱的保修期限自物業(yè)交付之日起計算。
四、專項維修資金實行專戶存儲、所有權(quán)人決策、專款專用、政府監(jiān)督的原則。
五、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門）組織實施本實施細則，負責全市專項維修資金管理的指導和監(jiān)督工作。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)明確專項維修資金管理機構(gòu)（以下簡稱維修資金管理機構(gòu)），具體負責專項維修資金的日常管理等事務(wù)性工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)同做好本轄區(qū)內(nèi)專項維修資金的續(xù)籌、使用等相關(guān)工作的指導和監(jiān)督。
市、縣（市、區(qū)）財政、審計等部門協(xié)同做好專項維修資金管理相關(guān)工作的指導和監(jiān)督。
六、專項維修資金實行業(yè)主自主管理和政府代為管理兩種方式。物業(yè)主管部門應(yīng)加強指導，鼓勵業(yè)主通過民主、協(xié)商的原則，實行業(yè)主自主管理。
實行業(yè)主自主管理的，應(yīng)當召開業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。
七、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照本實施細則的規(guī)定交存專項維修資金，但物業(yè)屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共有部分的除外。未售出物業(yè)的專項維修資金由建設(shè)單位交存。
八、新建物業(yè)首期專項維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。專項維修資金交存標準為：當?shù)亟攴课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價的5%，地下室、儲藏室參照地上物業(yè)類型標準收取。
九、專項維修資金可由業(yè)主自行交存，也可由建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)人代收代交。
新建物業(yè)首次交存專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當在項目竣工驗收備案之前，按照本實施細則第七條和第八條的規(guī)定，將首期專項維修資金足額交存至專項維修資金專戶，并對交存情況進行公示，待物業(yè)交付時向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的，建設(shè)單位不得再向購房人另行收取。
十、市物業(yè)主管部門應(yīng)當加強與不動產(chǎn)登記部門信息互通共享，推進專項維修資金交存、使用、核算、查詢和監(jiān)督等工作的信息化。
市物業(yè)主管部門應(yīng)當建立全市統(tǒng)一的信息服務(wù)平臺，為專項維修資金管理提供技術(shù)保障，提高服務(wù)效率。
十一、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門，按照公開、公平、公正的原則，綜合資金安全、存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，以招標方式依法擇優(yōu)確定專項維修資金專戶管理銀行（以下簡稱專戶管理銀行），并向社會公布。
專戶管理銀行應(yīng)協(xié)助縣（市、區(qū)）維修資金管理機構(gòu)辦理專項維修資金賬戶設(shè)立、交存、結(jié)息、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對賬、查詢等基本業(yè)務(wù)事項，并提供協(xié)議約定的增值服務(wù)。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，就前款規(guī)定的基本業(yè)務(wù)事項及增值服務(wù)中所涉及的第三方服務(wù)內(nèi)容進行約定。
十二、專項維修資金應(yīng)當以物業(yè)區(qū)域為單位，按照幢、房號分級設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)區(qū)域的，以幢為單位，按房號設(shè)分戶賬。分戶賬應(yīng)當?shù)怯洏I(yè)主姓名、身份證件號碼和聯(lián)系方式等信息，記載交存、使用、增值收益和結(jié)存金額等情況。
本實施細則實施前已開立賬戶，但未能設(shè)立分戶賬的，應(yīng)當?shù)怯浽谝晕飿I(yè)區(qū)域或者幢設(shè)立的賬戶名下。
不動產(chǎn)登記部門應(yīng)當為管理機構(gòu)設(shè)分戶賬提供相關(guān)物業(yè)登記信息。
十三、維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當定期與專戶管理銀行核對專項維修資金賬目，并向業(yè)主提供專項維修資金查詢服務(wù)。
每年1月底前應(yīng)當向業(yè)主公布上一年度物業(yè)區(qū)域的下列情況：
（一）專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存金額；
（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）其他有關(guān)專項維修資金使用和管理情況；
業(yè)主對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。
十四、收取專項維修資金，應(yīng)當使用浙江省財政廳統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。
十五、專項維修資金的管理費用，在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。
十六、在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)定期存款，確保資金的保值增值。
除本實施細則規(guī)定的使用范圍外，不得將專項維修資金出借，不得將專項維修資金用于投資房地產(chǎn)、股票、期貨，或者從事其他經(jīng)營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保等。
十七、專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款基準利率計息，其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款基準利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結(jié)，扣除第十五條規(guī)定的管理費用后，定期計入業(yè)主分戶賬內(nèi)。
專項維修資金由業(yè)主大會自主管理的，由專戶管理銀行負責定期結(jié)算分戶利息。
十八、業(yè)主分戶賬內(nèi)專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當及時通知業(yè)主委員會（無業(yè)主委員會的，為居〔村〕民委員會或者物業(yè)管理委員會，下同）組織續(xù)交、續(xù)交后的專項維修資金余額不得低于首期專項維修資金。如物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)非全部物業(yè)分戶賬不足首期繳存額的30%的，可按照單幢續(xù)交的方式實施。業(yè)主委員會接到通知后30日內(nèi)組織業(yè)主完成續(xù)交工作。
業(yè)主未按照本實施細則規(guī)定續(xù)交專項維修資金的，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主有權(quán)催告并督促其交納，經(jīng)催告后仍不交納的，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主可以按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定向法院提起訴訟。
十九、下列資金應(yīng)當用于補充專項維修資金：
（一）專項維修資金規(guī)定的存儲凈利息；
（二）利用專項維修資金購買國債的增值凈收益；
（三）物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；
（四）業(yè)主共用的道路或者其他場地設(shè)置車位的經(jīng)營所得，但業(yè)主大會另有決定的除外；
（五）物業(yè)管理經(jīng)營用房的租金或收益，但業(yè)主大會另有約定的除外；
（六）共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值；
（七）其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。
前款第一項和第二項的增值收益，應(yīng)當按規(guī)定及時分攤計入相關(guān)業(yè)主的專項維修資金分戶賬戶。經(jīng)營收益及殘值補充的比例及具體辦法，由全體業(yè)主在管理規(guī)約中約定，管理規(guī)約中未約定的，由全體業(yè)主共同決定。
二十、專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當執(zhí)行國家和財政部等有關(guān)規(guī)定，并依法接受財政、審計部門監(jiān)督。
二十一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移；未按規(guī)定交存專項維修資金的，應(yīng)當按照規(guī)定補交。
二十二、因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可申請退回本人名下專項維修資金結(jié)余金額。
業(yè)主應(yīng)當持權(quán)利注銷證明或者房屋拆遷（征收）補償協(xié)議、本人身份證件等材料，至維修資金管理機構(gòu)辦理資金賬戶注銷手續(xù)，物業(yè)分戶賬中個人名下結(jié)余的專項維修資金返還業(yè)主。
業(yè)主自行管理，參照前款規(guī)定由業(yè)主委員會至維修資金專戶管理銀行辦理注銷手續(xù)，專項維修資金余額返還業(yè)主。
二十三、實行業(yè)主自主管理的，業(yè)主委員會應(yīng)持業(yè)主大會決定及書面報告通知維修資金管理機構(gòu)，并報所在地物業(yè)主管部門備案。維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當在收到通知之起30日內(nèi)，將該物業(yè)小區(qū)專項維修資金本息連同有關(guān)賬冊一并移交業(yè)主委員會。
二十四、專項維修資金的使用應(yīng)當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
二十五、專項維修資金除根據(jù)本實施細則第三條使用外，不得挪作他用。
但涉及物業(yè)共有部位維修、更新和改造過程中所發(fā)生的設(shè)計、施工、監(jiān)理等費用可以從專項維修資金中列支。
經(jīng)業(yè)主共同決定，可以使用專項維修資金購買物業(yè)共有部位的專項維修保險。
使用專項維修資金所涉及的設(shè)計、招標、施工、監(jiān)理等服務(wù)，采購應(yīng)當符合現(xiàn)行法律法規(guī)及規(guī)章的有關(guān)規(guī)定。
二十六、下列費用不得從專項維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
（二）依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)單位承擔的供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當由當事人承擔的修復(fù)費用；
（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)人承擔的維修養(yǎng)護費用；
（五）法律法規(guī)、規(guī)章及國家和省有關(guān)規(guī)定中明確由有關(guān)單位和個人承擔的費用。
前款規(guī)定的情形，如因與第三人發(fā)生爭議而導致訴訟、仲裁等無法及時得到相關(guān)維修、養(yǎng)護、更新和改造等費用的，可以從專項維修資金中先行墊支。相關(guān)費用收回后，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時補充到專項維修資金。
二十七、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，按下列規(guī)定分攤并在相應(yīng)分戶賬專項維修資金中列支：
（一）涉及整個物業(yè)區(qū)域業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔；
（二）涉及單幢物業(yè)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔；
（三）涉及一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔；
（四）上述（一）至（三）款情況外的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同分攤。
已交存專項維修資金的，應(yīng)由業(yè)主分攤的費用從業(yè)主分戶賬中列支。業(yè)主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的，由該業(yè)主補足。未交存專項維修資金的，分攤費用由該業(yè)主直接支付。
二十八、向維修資金管理機構(gòu)申請使用專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)人根據(jù)維修、更新和改造項目提出使用方案。沒有物業(yè)服務(wù)人的，成立業(yè)主大會的由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會，下同）會提出使用方案，未成立業(yè)主大會的由居（村）民委員會組織相關(guān)業(yè)主提出使用方案；使用方案應(yīng)當包括項目內(nèi)容、費用預(yù)算、列支范圍、分攤明細、施工單位選定方式、項目組織管理、竣工驗收主體及方式、竣工結(jié)算等內(nèi)容；
（二）業(yè)主委員會或居（村）民委員會應(yīng)當組織業(yè)主對使用方案進行表決，經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決前應(yīng)當將使用方案向?qū)ｍ椌S修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時間不少于7日；
（三）使用方案通過后，業(yè)主委員會或居（村）民委員會需提交專項維修資金使用方案及預(yù)算、相關(guān)業(yè)主表決結(jié)果及其公示情況、工程預(yù)算審價報告（符合本細則第二十九條規(guī)定的需提供）；招投標材料（符合本實施細則第三十條規(guī)定的需提供）；施工合同等材料，向維修資金管理機構(gòu)提出劃轉(zhuǎn)專項維修資金申請；
（四）材料齊全的，維修資金管理機構(gòu)自受理之日起4個工作日內(nèi)完成審核，并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金通知，劃轉(zhuǎn)金額不超過預(yù)算資金30%（預(yù)算資金可審核后撥付，也可待工程竣工驗收后，與結(jié)算資金一并撥付）；
（五）業(yè)主委員會或居（村）民委員會按照使用方案組織實施維修、更新和改造工程；
（六）工程驗收合格后，業(yè)主委員會或居（村）民委員會提交下列材料向維修資金管理機構(gòu)辦理撥付維修、更新和改造費用余額的手續(xù)：
1.維修、更新和改造工程驗收單；
2.維修、更新和改造工程決算單；
3.維修費用分攤明細表；
4.維修、更新和改造工程的發(fā)票；
5.其他相關(guān)材料。
上述材料需向?qū)ｍ椌S修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時間不少于7日。公示無異議后，業(yè)主委員會或居（村）民委員會對公示情況進行確認；
（七）材料齊全的，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當在3個工作日內(nèi)完成審核，并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修、更新和改造費用余額的通知。
業(yè)主委員會或居（村）民委員會應(yīng)當保證申請材料的真實性、合法性、有效性，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。維修資金管理機構(gòu)對申請材料形式要件是否齊備及使用程序進行監(jiān)督管理。維修資金管理機構(gòu)在資金劃轉(zhuǎn)后及時在專項維修資金管理系統(tǒng)中相關(guān)業(yè)主分戶賬中進行分攤，并將相關(guān)書面資料歸檔。
二十九、專項維修資金使用實行工程造價第三方審核監(jiān)督制度。
對維修、更新和改造項目費用預(yù)算在3萬元以上的項目，業(yè)主委員會或居（村）民委員會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行決算審核，并形成項目決算報告，決算費用不得超過費用預(yù)算。審核費用可以計入維修、更新和改造成本。
三十、維修、更新和改造項目維修單位可通過采取協(xié)商或者招標方式等方式選定。
維修、更新和改造項目的費用預(yù)算低于20萬元的，業(yè)主委員會或居（村）民委員會可以采取協(xié)商或者招標方式擇優(yōu)選擇維修單位。
維修、更新和改造項目費用預(yù)算在20萬元以上的，業(yè)主委員會或居（村）民委員會應(yīng)當采取招標方式擇優(yōu)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的維修單位。
采取招標方式的，相關(guān)費用可以計入維修、更新和改造成本。
三十一、發(fā)生《金華市物業(yè)管理條例》第四十二條第一款規(guī)定的緊急情況，業(yè)主委員會或居（村）民委員會應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府收到報告后應(yīng)當立即實地查勘現(xiàn)場；涉及電梯、消防設(shè)施的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府還應(yīng)當通知市場監(jiān)管部門、消防救援機構(gòu)實地查勘現(xiàn)場，能夠現(xiàn)場認定的，應(yīng)當現(xiàn)場出具責令改正通知書、火災(zāi)隱患限期整改通知書等書面認定意見。確需立即維修的，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或居（村）民委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當立即組織實施搶修，并將確定的分攤范圍及相關(guān)部門出具的認定意見在物業(yè)區(qū)域內(nèi)向分攤范圍內(nèi)業(yè)主公示5日以上并拍照存檔。由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本辦法第二十八條第（四）項至第（七）項的規(guī)定辦理。工程竣工后，業(yè)主委員會或居（村）民委員會組織工程驗收、做好工程造價決算，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示7日無異議后，在3個工作日內(nèi)向維修資金管理機構(gòu)進行申請并據(jù)實撥付剩余工程款。
出現(xiàn)應(yīng)急維修情形，但業(yè)主委員會或居（村）民委員會未向維修資金管理機構(gòu)提出申請的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織代修，應(yīng)急維修費用從專項維修資金賬戶中列支，并按下列程序辦理：
（一）組織相關(guān)專業(yè)部門進行實地查勘并出具意見；
（二）由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價咨詢機構(gòu)審定；
（三）組織維修單位進行搶修；
（四）會同相關(guān)業(yè)主對維修工程進行驗收后，將工程費用在該物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示7日；
（五）專戶管理銀行將所需專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
由市場監(jiān)管部門、消防救援機構(gòu)出具鑒定報告或整改通知單后組織對電梯、消防設(shè)施進行應(yīng)急維修的，經(jīng)施工單位自檢合格后，需經(jīng)市場監(jiān)管部門、消防救援機構(gòu)出具驗收報告或銷案通知書，符合交付使用條件的方能辦理維修資金結(jié)算手續(xù)。
三十二、實行業(yè)主自主管理的，其專項維修資金的使用由業(yè)主委員會參照本實施細則第二十四條至第三十一條規(guī)定。
三十三、用于銷售的新建獨立非住宅物業(yè)及與其相連的其他物業(yè)專項維修資金交存、使用和管理，參照本實施細則執(zhí)行。
三十四、出售公有住房的專項維修資金的交存、管理、使用、續(xù)籌，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三十五、本實施細則具體適用中的問題，由市物業(yè)主管部門負責解釋。
本實施細則施行前已取得《商品房預(yù)售許可證》的項目，其專項維修資金仍按各縣（市、區(qū)）原標準交存。
本細則施行前已申請使用維修資金的項目，仍按原縣（市、區(qū)）相關(guān)規(guī)定辦理。
三十六、本實施細則自2024年2月1日起施行。金華市人民政府2011年10月24日印發(fā)的《金華市區(qū)物業(yè)專項維修資金管理辦法》同時廢止。本實施細則實施期間，國家、省級物業(yè)主管部門如有新的規(guī)定出臺，按新規(guī)定執(zhí)行。
金市建〔2023〕220號關(guān)于印發(fā)《金華市物業(yè)專項維修資金管理實施細則》的通知.pdf
金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 2023年12月26日印發(fā)