金華市住房和城鄉(xiāng)建設局
關于印發(fā)《金華市住宅物業(yè)保修金管理
實施細則》的通知
各縣（市、區(qū)）人民政府，金華開發(fā)區(qū)管委會，市直各部門：
《金華市住宅物業(yè)保修金管理實施細則》已經市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
金華市住房和城鄉(xiāng)建設局
2023年12月26日
金華市住宅物業(yè)保修金管理實施細則
一、為了加強住宅物業(yè)保修金管理，保障物業(yè)正常使用和維修，維護業(yè)主和建設單位的合法權益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》《浙江省物業(yè)管理條例》《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》《金華市物業(yè)管理條例》等國家有關法律法規(guī)、規(guī)章之規(guī)定，結合本市實際，制定本實施細則。
二、本實施細則適用于本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)保修金（以下簡稱保修金）的交存、使用、退還、管理和監(jiān)督。
本實施細則所稱保修金，是指建設單位按照規(guī)定向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門交存的，作為保修期內物業(yè)維修費用保證的資金。
三、保修金管理實行“統(tǒng)一交存、權屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則。
四、市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門（以下簡稱市、縣級物業(yè)主管部門）會同同級財政部門負責本行政區(qū)域內保修金管理的指導和監(jiān)督工作。
市、縣級物業(yè)主管部門應當建立健全保修金管理制度并指定專門機構（以下簡稱保修金管理機構）負責本行政區(qū)域內保修金的日常管理工作。
五、新建住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結構相連的非住宅物業(yè)，均應當按照本實施細則的規(guī)定交存保修金。
六、保修金交存標準為物業(yè)建筑安裝總造價的2%。建設單位應當在物業(yè)竣工驗收備案前向物業(yè)所在地的保修金管理機構交存保修金。保修金管理機構收取交存保修金時，應當開具省財政廳監(jiān)制的專用票據(jù)。
七、可以創(chuàng)新保修金管理制度，探索建設單位投保工程質量潛在缺陷保險。建設單位投保工程質量潛在缺陷保險應符合國家和省規(guī)定的保修范圍和保修期限。
八、縣級物業(yè)主管部門應當采用公開招標、詢價等競爭性方式，確定開設保修金專用賬戶的商業(yè)銀行，用于存儲保修金。
保修金存儲期限內每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期活期存款基準利率計息，其他按照當年1月1日（記賬年度的首日）的一年定期存款基準利率計息。
保修金管理機構在確保保修金正常使用和安全的前提下，可以用于購買一級市場國債或者轉為銀行定期存款，實現(xiàn)增值保值，不得挪作他用。
九、建設單位是物業(yè)保修責任主體，應當依法履行保修責任。建設單位應當在物業(yè)質量保修范圍和保修期限內對業(yè)主履行質量保修義務，并對造成的損失依法承擔賠償責任。保修期限自物業(yè)交付之日起計算。
正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：
（一）屋面防水工程不低于8年；
（二）有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于8年；
（三）全裝修交付商品房埋設在墻體、地面內的電氣網(wǎng)絡管線和給排水管道等隱蔽工程，為8年；
（四）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
（五）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；
（六）房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
有下列情形之一的，不納入物業(yè)保修范圍，由責任人依法承擔相應的維修責任：
（一）擅自改動房屋結構、設備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構筑物以及明顯增加荷載造成結構損傷、構件變形或者開裂等的；
（二）在外墻上鑿洞、安裝防護欄（防盜罩），或者改變原墻面結構、封閉陽臺造成墻體滲漏水的；
（三）擅自改變屋頂、露臺、衛(wèi)生間、廚房間、墻面等防水層造成其滲漏水的；
（四）其他使用不當或者違法裝修行為造成物業(yè)質量問題的；
（五）因本條第三款第一項至第四項行為衍生引發(fā)的其他情形；
（六）法律規(guī)定不應納入物業(yè)保修范圍的其他情形。
十、物業(yè)保修工程可以由建設單位自行組織實施，也可以由其委托該物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人或工程質量潛在缺陷保險承保人組織實施。組織實施物業(yè)保修工程的單位以下統(tǒng)稱為保修實施單位。
建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，向業(yè)主公布保修實施單位的聯(lián)系人、聯(lián)系電話等信息。
建設單位委托物業(yè)服務人組織實施物業(yè)保修工程的，應當與物業(yè)服務人簽訂委托保修協(xié)議，明確雙方的權利與義務、保修范圍認定爭議救濟渠道，以及保修費用支付方式等。
十一、業(yè)主、業(yè)主委員會、居（村）民委員會、物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱保修請求人）發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在質量問題的，應當在保修范圍和保修期限內，向保修實施單位提出保修請求。
十二、保修請求人向保修實施單位提出保修請求的，保修實施單位應當按照下列規(guī)定處理：
（一）自收到書面保修請求之日起5日內，與保修請求人聯(lián)系，并對請求保修事項是否符合保修規(guī)定作出書面認定；
（二）對認定為符合保修規(guī)定的，自認定之日起15日內啟動實施維修；
（三）對認定為不符合保修規(guī)定的，自認定之日起5日內向保修請求人說明理由并書面反饋。保修請求人與保修實施單位對請求保修的事項是否符合保修規(guī)定有爭議的，可以通過協(xié)商、調解、仲裁、訴訟等方式解決爭議。
十三、在物業(yè)保修范圍和保修期限內，有下列情形之一的，可以啟動使用保修金：
（一）建設單位不履行保修責任的；
（二）建設單位因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修責任的；
（三）物業(yè)小區(qū)未按經批準的規(guī)劃設計方案進行配套設施建設或有關設施不配套的。
十四、申請啟動使用保修金的，保修請求人應當向所在地的保修金管理機構提出明確保修事項的使用申請，和提供符合本實施細則第十三條的證明材料，經本級物業(yè)主管部門核實后實施。
使用保修金的保修工程，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會，下同）組織實施；未成立業(yè)主委員會的，由所在地村（居）民委員會組織實施。
十五、業(yè)主委員會組織實施使用保修金的保修事項，按照以下程序辦理，所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當予以指導和監(jiān)督：
（一）組織編制工程維修施工方案和預算；
（二）邀請保修工程相關業(yè)主監(jiān)督施工質量和進度；
（三）組織施工、監(jiān)理單位和相關業(yè)主進行竣工驗收，出具竣工驗收合格報告；
（四）組織編制工程決算書，并委托第三方專業(yè)咨詢單位審核決算，出具工程決算審核報告。
保修工程完工后，業(yè)主委員會應當將以上相關材料提交保修金管理機構。保修金管理機構應當自收到材料之日起5個工作日內進行確認，對符合要求的，應當在5個工作日內向實施單位或維修單位支付相關費用。
十六、縣（市、區(qū)）保修金管理機構自受理使用申請材料之日起5個工作日內完成審核。經審核申請材料不符合要求的，一次性告知需補正的有關材料。按照下列規(guī)定向專戶管理銀行發(fā)出劃轉保修金的通知：
（一）施工合同費用總額在10萬元以內的，工程竣工經驗收合格后劃轉工程結算金額；
（二）施工合同費用總額在10萬元以上（含）的，工程竣工前，可按施工合同費用總額的30%劃轉；工程竣工經驗收合格后劃轉剩余工程結算金額。
工程結算金額超出預算金額10%以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
十七、按照本實施細則規(guī)定使用保修金的，建設單位應當自收到保修金管理機構的保修金補存書面通知起15日內，足額補存保修金。
建設單位解散、破產時，其欠繳的保修金或者應當支付的物業(yè)保修費用，納入企業(yè)財產清算程序。
十八、在物業(yè)保修期限內，建設單位因故變更保修責任主體的，應當向保修金管理機構提交相應的變更登記材料。
在物業(yè)保修期限內，建設單位解散的，應當由法律、法規(guī)規(guī)定的該建設單位權利義務承繼主體承擔物業(yè)保修責任。建設單位宣告破產清算、注銷的，保修金應當由該建設單位的清算組、破產管理人按法律、法規(guī)規(guī)定處理。
十九、保修金的儲存期限為8年。儲存期限從該住宅物業(yè)交付之日起計算。
二十、建設單位可以在保修金存儲期滿的前3個月內，向保修金管理機構提出保修金退還申請。
保修金管理機構應當在保修金存儲期滿8年的前1個月內，將擬退還保修金事項在相關的物業(yè)服務區(qū)域顯著位置、信息平臺予以公示，公示期限為1個月。
公示期限內業(yè)主、業(yè)主委員會、居（村）民委員會或者物業(yè)服務人等對物業(yè)保修相關事項有異議的，應當以書面形式向保修金管理機構提出。書面異議應當載明不予退還保修金的理由、異議人姓名（名稱）及聯(lián)系方式等內容。
二十一、保修金管理機構應當按照下列規(guī)定，退還保修金本息余額：
（一）公示期滿未收到書面異議的，自保修金存儲期屆滿之日起30日內退還；
（二）公示期內收到書面異議，且正在實施異議事項保修工程的，自保修工程竣工驗收合格后退還；
（三）公示期內收到書面異議，但保修事項或者保修范圍存在爭議，保修金退還期限延長至爭議解決；
（四）保修期內物業(yè)發(fā)生嚴重質量缺陷，經反復維修，保修期滿仍有影響物業(yè)正常使用的質量遺留問題的，物業(yè)保修金暫不予退還，直至驗收合格為止。
二十二、非建設單位原因造成物業(yè)滅失的，建設單位可以在滅失情形發(fā)生后憑相關滅失證明向保修金管理機構提出保修金退還申請。保修金管理機構核實確認后，按規(guī)定退還相應保修金。
二十三、建設單位在保修金存儲期屆滿后，明確表示放棄退還權利的，保修金管理機構應當將保修金本息余額轉入該物業(yè)服務區(qū)域專項維修資金賬戶。
建設單位在保修金存儲期滿未提交退還申請，或者因解散、破產等原因致使建設單位不存在的，物業(yè)所在地的物業(yè)主管部門應當在該物業(yè)管理區(qū)域顯著位置、信息平臺進行公示。公示期為30日。
保修金管理機構應當按照國家和省的有關規(guī)定，將保修金本息余額轉入該物業(yè)管理區(qū)域專項維修資金賬戶。
二十四、縣級物業(yè)主管部門應當會同同級財政等部門每年定期或者不定期組織對保修金及其管理情況進行檢查；保修金管理機構應當按照規(guī)定做好保修金的建賬和結算工作，每年定期公布保修金的交存、使用、退還等情況，接受監(jiān)督。
二十五、保修金管理費用納入部門預算管理，在保修金的增值收益中列支，并與保修金分賬核算。
二十六、本實施細則自2024年2月1日起施行。
本實施細則施行前已交存保修金的，保修金的使用、補存、退還等按本實施細則執(zhí)行。
本實施細則施行前出臺的文件，如與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。
金市建〔2023〕219號關于印發(fā)《金華市住宅物業(yè)保修金管理實施細則》的通知.pdf
金華市住房和城鄉(xiāng)建設局辦公室 2023年12月26日印發(fā)